Du point de vue de la loi, rien ne m'empêche de revendre mon logement juste après l'avoir acheté. Cependant, au vu des sommes mises en jeu, je vais souhaiter au minimum récupérer mon capital de départ. En revanche, si mon but est de réaliser une plus-value, je vais devoir penser sur du plus long terme.

Pour un achat immobilier mieux vaut privilégier le long terme

Il est en réalité très difficile d'estimer à l'avance le temps nécessaire avant de pouvoir revendre mon logement sans perdre d'argent car de nombreux paramètres entrent en ligne compte. Toutefois, au regard des seules dépenses incompressibles liées à l'achat, les professionnels de l'immobilier s'accordent sur une durée minimale de six ans. En dessous de ce délai il est en général plus intéressant de louer que d'acheter. Je dois en effet mesurer la différence entre le coût d'achat et le prix de la revente et comparer cela au coût d'une location. Mais pour que mon calcul soit juste, je dois prendre en compte l'ensemble des frais qui interviennent dans une transaction immobilière.

Les frais à prendre en compte

Lorsque j'achète un bien immobilier, je vais devoir débourser une somme non négligeable, en plus du prix d'achat du logement. Si je souhaite revendre mon logement rapidement (et si je veux faire une plus-value), je dois m'assurer que le prix de vente soit supérieur au prix auquel je l'ai acheté additionné de ces frais :

• Les frais d'agence, je peux toutefois les éviter en passant par une transaction de particulier à particulier.

• Les frais de notaire.

Les frais de diagnostic, comme le DPE, l'état des installations énergétiques (électricité et gaz), le constat de risque d'exposition au plomb, l'état des risques naturels, etc.

• Les frais du dossier bancaire lié au crédit immobilier.

• Le coût de l'assurance emprunteur.

Je dois également intégrer dans mon calcul, les dépenses liées à mon logement pendant toute la période pendant laquelle je l'occupe. Il y a notamment :

La taxe foncière.

• La taxe d'habitation.

• Les charges de copropriété.

• Les éventuels travaux de rénovation pour rendre mon bien plus attractif sur le marché.

Une fois tous ces éléments pris en compte, j'aurai une estimation de la rentabilité de mon opération de revente. Si malgré tout je souhaite quitter le lieu, une solution peut-être d'investir dans un nouveau logement tout en restant propriétaire de l'actuel ; ainsi je pourrai le mettre en location et percevoir des revenus qui allégeront la facture.

Le cas des résidences secondaires

Si le logement que je souhaite revendre est ma résidence secondaire, les choses sont plus compliquées. En effet, je serai imposé à hauteur de 19 %, calculés sur le montant de ma plus-value, auquel il faut ajouter 15,5 %, correspondants aux prélèvements sociaux. En fonction de la durée pendant laquelle j'ai conservé mon bien, je peux bénéficier d'un abattement :

• Moins de 6 ans : 0 %.

• Entre 6 et 21 ans : 6 %.

• Plus de 21 ans : 100 % (soit une exonération totale).