Quelle est ma situation professionnelle et personnelle ?

Avant de commencer à consulter les annonces et de prendre rendez-vous avec ma banque pour envisager un emprunt immobilier, je dois faire le point sur ma situation professionnelle ainsi que sur ma situation personnelle.

Suis-je satisfait de mon emploi ? Ai-je des possibilités d'évolution au sein de mon entreprise ? Ai-je des opportunités pour aller travailler dans une autre société à un poste plus intéressant et mieux rémunéré ? De même, si je vis seul pour le moment, peut-être que le bien que j'aurai acheté ne plaira pas à ma future moitié. Si j'ai des enfants, je dois également me renseigner sur l'endroit où je souhaite acheter : y a-t-il des lieux d'études à proximité ? des instituts de soins ? des équipements culturels et sportifs ?

Un achat immobilier m'engage pour de nombreuses années. En cas de changement important dans ma vie, je peux bien évidement revendre ma maison ou mon appartement, mais l'ensemble des coûts annexes conjugué à un prix de revente proche du prix d'achat peuvent entraîner une perte significative de capital.

Dans quelle ville je souhaite habiter ?

Entre les taux d'intérêt et la fiscalité il est aujourd'hui assez difficile de prévoir l'évolution du marché immobilier. D'autant plus que, encore une fois, il s'écoulera certainement plusieurs années entre le moment où j'achète mon bien immobilier et le moment où je le revendrai. D'ici là, de nombreux facteurs peuvent changer. Paradoxalement, lorsque je décide d'acheter un bien immobilier, la première chose à laquelle je dois penser est la possibilité de revente de celui-ci.

À moins d'un cataclysme financier (ou naturel...), si je choisis d'acheter dans une grande ville, je ne devrais pas rencontrer de difficulté à le revendre. En contrepartie le prix des logements dans les grandes métropoles est plus élevé que dans les petites villes. Si je souhaite m'éviter tous ces tracas, la solution la plus simple est de rester locataire.

Quelle est ma capacité d'emprunt ?

De nombreuses raisons peuvent me pousser à vouloir devenir propriétaire de mon logement. Bien souvent, la première d'entre elles est ce besoin d'enracinement, la volonté d'être véritablement "chez-moi". Pourtant ce souhait se heurte à des considérations bien plus pragmatiques et matérielles comme par exemple de savoir si j'ai la capacité d'emprunt suffisante pour acquérir un bien immobilier.

Dans un premier temps, je dois estimer ma capacité d'endettement, ou pour voir les choses de façon plus positive, ma capacité d'emprunt. Dans le cadre d'un prêt immobilier, les banques ne dépassent généralement pas le ratio d'un tiers du total des revenus de mon foyer. Ainsi, si avec mon conjoint nous gagnons à deux la somme de 4 500 € par mois, nous ne pourrons consacrer que 1 500 € au remboursement d'un prêt.

Si je dispose d'un capital, je peux l'utiliser comme apport personnel (vente du précédent logement, héritage, etc.). Si ce n'est pas le cas, je peux différer mon achat de quelques années afin de me laisser le temps de mettre en place une épargne dédiée spécifiquement à un achat immobilier, avec par exemple l'ouverture d'un plan épargne logement (PEL) ou d'un compte épargne logement (CEL) par exemple.

Suis-je bricoleur ?

Cela peut paraître futile mais il s'agit bien d'une question importante à se poser. Tant que je reste locataire, exceptées les petites réparations, c'est à mon propriétaire de s'occuper des travaux. C'est également à lui que revient la charge de remplacer le matériel défectueux, comme un appareil électroménager qui tombe en panne. En devenant propriétaire, tous ces frais seront à ma charge. Le fait d'être bricoleur peut être d'une grande utilité si je souhaite devenir propriétaire. Si je souhaite redécorer mon intérieur, modifier la disposition des pièces ou entreprendre des travaux de rénovation énergétique, je pourrais le faire moi-même. Bien sûr, je pourrais toujours faire appel à un artisan pour le gros oeuvre (électricité et plomberie notamment) mais si je peux faire la majorité des travaux moi-même ce sera une source importante d'économie.

Mon achat va-t-il me faire gagner de l'argent ?

"Louer c'est jeter l'argent par les fenêtres, au moins en achetant je pourrais revendre mon bien et j'aurai un capital". C'est une affirmation que je peux souvent entendre dès lors qu'une discussion s'engage sur les avantages et inconvénients qu'il existe en tant que locataire et propriétaire. Pourtant rien n'est moins sûr.

Dans bien des cas, pour que mon achat devienne rentable je dois vivre dans mon logement plusieurs années ; au moins cinq, voire six ans si possible. En effet, lorsque j'achète un bien immobilier je vais avoir de nombreux frais et coûts annexes. Si on considère que le remboursement du crédit immobilier peut être assimilé à un loyer, il me reste tout de même le coût :

  • de l'emprunt immobilier,
  • de l'assurance du crédit,
  • des frais de notaire,
  • des frais d'agence,
  • de la taxe foncière,
  • du budget pour tout ce qui est travaux et rénovation.

C'est pourquoi, avant d'acheter, je dois faire une estimation de l'ensemble de ces coûts et les comparer à la plus-value que je réaliserai en revendant mon logement. Si le résultat est négatif, j'ai donc tout intérêt à rester locataire.