Il faut préalablement distinguer deux points :

  • Les règles prévues par le contrat relatives à la répartition des travaux entre le bailleur et le preneur, et à défaut de précisions, se référer aux principes posés par la loi et la jurisprudence en la matière.
  • Les règles applicables à la révision du loyer du bail commercial.

S'agissant des travaux :

Le code du commerce régissant le statut des baux commerciaux est silencieux et ne prévoit rien sur la répartition des travaux entre le preneur et le bailleur. Il faut donc se référer à ce qui a été prévu dans le bail en matière d'obligation d'entretien et de réparation et à ce que le code civil et la jurisprudence prévoient. Ce qu'il faut noter, c'est que le bailleur doit tout faire pour que la destination des lieux soit respectée, ce qui peut impliquer des travaux de transformation indispensables pour que les locataires puissent continuer à utiliser la chose louée.

Aussi, afin de pouvoir vous apporter une réponse précise, il est nécessaire d'étudier de manière approfondie ce qui a été prévu dans le contrat de bail et la nature des travaux en cause pour déterminer qui du preneur ou du bailleur doit prendre en charge lesdits travaux.

Révision du loyer

En matière de loyer, les parties sont libres de fixer comme elles l'entendent le loyer initial en principe sur la base de la valeur locative des locaux. En revanche la révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée par la loi.

Le loyer des baux commerciaux en cours peut-être révisé à la demande de chacune des parties conformément à l'article L 145-37 du Code de commerce.

Il existe deux types de révisions légales :

  • la révision triennale applicable en l'absence de clause d'indexation,
  • et celle résultant de la présence d'une clause d'échelle mobile (C. com. Art. L 145-39).

S'agissant de la révision triennale :

Principe : plafonnement

C'est le principe du plafonnement du loyer révisé qui est applicable, c'est-à-dire que la hausse du loyer en cours ne peut pas être supérieure à la variation de l'indice trimestriel de référence :

  • l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,
  • l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Par ailleurs, pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

Lors des révisions suivantes, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire pour la première révision ou après le point de départ du bail renouvelé. Pour les autres révisions, le délai de trois ans court à compter du jour où le loyer précédemment révisé est applicable.

La demande en révision ne peut être formée qu'une fois que la période triennale est échue.

La demande doit être formée par acte extra-judiciaire (acte d'huissier) ou par lettre recommandée AR. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.

A défaut d'accord entre les parties, le loyer est fixé par le juge.

Exception : déplafonnement de la révision triennale

Le bailleur a la possibilité de demander le déplafonnement du loyer en cas de :

  • modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple),
  • déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité).

En pareille situation, le loyer du bail en cours peut dépasser la variation de l'indice de référence.

Néanmoins, pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas avoir pour conséquence une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.

Bail commercial avec clause d'échelle mobile

Lors de la conclusion du bail, le bailleur et le locataire peuvent prévoir une clause d'échelle mobile, permettant l'indexation du loyer sur la variation de l'indice de référence mentionné dans le contrat.

Le loyer est révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas avoir pour conséquence une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.

Aussi, compte tenu de ces spécificités, il est fondamental de vérifier ce qui a été prévu dans votre bail initial et celui renouvelé afin de pouvoir vous apporter une réponse précise et adaptée à votre situation.