Transmettre son bien immobilier en deux fois

Le nom est effrayant mais l'objectif est plutôt louable : que nos parents vivent leurs vieux jours sereinement. Choisir le démembrement d'un bien immobilier revient à le transmettre en deux fois.

  • Episode 1 : le donateur garde l'usufruit de la maison ou de l'appartement. Et donne la nue-propriété à son héritier. Avantage : le propriétaire reste dans son logement et en gère l'entretien courant. Le nu-propriétaire prend à sa charge les gros travaux de rénovation et la taxe foncière,
  • Episode 2 : au décès du donateur, le bénéficiaire récupère toute la propriété du bien. Sans payer de droits de mutation.

Pour le donateur, le démembrement de son bien immobilier a un avantage fiscal. Les droits de donation sont calculés sur la seule nue-propriété, effectivement cédée à l'héritier. La proportion de la nue-propriété dans la valeur globale du bien immobilier dépend de l'âge du donateur. Et les plus âgés sont favorisés, car leur usufruit est réduit.

Créer une Société Civile Immobilière (SCI)

Plutôt que de se diviser sur la gestion d'un bien immobilier, mieux vaut se partager les parts sociales d'une Société Civile Immobilière (SCI). Le donateur peut créer une structure dans laquelle est abrité l'immeuble à transmettre. L'héritage est ensuite constitué des parts au capital de la SCI.

La création d'une SCI est encouragée fiscalement par deux mesures :

  • La valeur des parts sociales ne sera jamais parfaitement égale à la valeur de l'immeuble géré. Et les droits de donation sont calculés sur la valeur des parts transmises.
  • Même chose pour la prise en compte du passif. Si une dette est liée à l'immeuble, et non à la Société Civile Immobilière elle-même, elle n'entre pas dans le calcul des droits à payer.

La donation d'un bien immobilier irrévocable

Le donateur décide de se séparer de ses biens immobiliers ou financiers, au bénéfice de ses héritiers. Une fois que le titre de propriété est passé dans la poche du descendant, le donateur ne peut plus revenir en arrière. Plus de place pour les regrets ! Et bonjour les problèmes si la personne donatrice se retrouve démunie au moment de sa retraite.

Car nos ascendants sont amenés à vivre de plus en plus longtemps. Le donateur doit donc évaluer ces besoins et son patrimoine avant de tout léguer. En cas de problème, il pourra peut-être compter sur la solidarité familiale de ses descendants, mais mieux vaut anticiper. Et ne pas s'enflammer pour la donation en pleine propriété.

Qui dit donation dit imposition ! Sauf si j'ai reçu ma part d'héritage plus de 15 ans après le décès de mes parents ou grands-parents. Pour le reste, les droits à payer – par le donateur et / ou le bénéficiaire – pour une donation en ligne directe sont divisés en sept tranches. La première à moins de 8 072 euros est imposée à 5% et la dernière à plus de 1 805 677 euros est à 45%. La loi prévoit un abattement de 100 000 euros pour une transmission entre parents et enfants.