Définition des parties communes

Force est à la loi ! Le texte de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la "copro" fait la liste des parties communes d'un immeuble. Les "parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux" – par opposition aux parties privatives - sont donc :

  • "Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, l'ascenseur, les boîtes aux lettres, l'accès de l'escalier principal, l'accès à la cave, le local vélos / poussettes...
  • Le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs,
  • Les coffres, gaines et têtes de cheminées,
  • Les locaux des services communs,
  • Les passages et corridors." (Source : Article 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965)

Des droits dits "accessoires" sont liés aux parties communes. Cela signifie qu'un copropriétaire, sauf si l'assemblée générale s'y oppose, peut faire certains travaux ou bénéficier de certaines prérogatives :

  • "Droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller (ou creuser) le sol,
  • Droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes,
  • Droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins,
  • Droit de mitoyenneté afférent aux parties communes." (Source : Article 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965)

Ces listes sont valables tant que le contrat de copropriété y fait référence. Si l'accord entre copropriétaires modifie ces listes, c'est lui qui est pris en compte.

Qui s'occupe des parties communes ?

Pour décider de travaux dans une copro, ses occupants doivent se réunir en assemblée générale et voter. Ensuite, ils donnent pouvoir au syndic de réaliser les opérations, ou directement par le biais d'un copropriétaire si absence de syndic.

Chaque copropriétaire doit financer une partie des actions d'entretien, des millièmes ou quote-part, des travaux ou encore des équipements collectifs de la copropriété. En fonction de la valeur de sa partie privative – de son appartement, de sa place de parking, de sa terrasse... - par rapport à la valeur globale de la copropriété. Un propriétaire sait quelle est sa quote-part.

Une partie commune réservée à un propriétaire

Un membre de la copropriété peut demander de profiter seul d'une partie "commune". Les autres propriétaires peuvent alors lui accorder un "droit de jouissance exclusive" permanent ou temporaire.

En général, ce droit préférentiel concerne :

  • Des balcons accessibles par plusieurs appartements,
  • Une terrasses,
  • Un jardin ou une cour,
  • Un débarras sur palier pour les immeubles en copropriété.

Une fois que j'ai l'accord des autres habitants de l'immeuble, je peux utiliser ma nouvelle partie privative comme je veux. Pas de problème pour y faire des barbecues par exemple, ou installer du mobilier ! Seule condition : que je ne crée pas de nuisances pour mes voisins.

Par contre, je dois demander l'accord des autres copropriétaires si je veux faire des travaux dans la partie commune sur laquelle j'ai étendu mon "usage privatif". Deux critères sont pris en compte pour définir ces travaux :

  • Ils touchent les parties communes ou leur aspect extérieur. Par exemple, la création d'un abri de jardin ou d'appentis doit être acceptée lors d'une assemblée générale,
  • Ils créent des constructions permanentes qui modifient en profondeur les parties communes. C'est le cas des travaux de création d'une véranda ou d'une terrasse.

Si je bénéficie d'un droit de jouissance exclusive, je devrais payer des frais d'entretien. C'est bien en revanche l'ensemble de la copropriété qui prendra en charge d'éventuelles interventions sur le gros-oeuvre de l'immeuble.