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Dossier: Achat, vente, travaux... Tout savoir sur l'immobilier

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Encadrement des loyers : quelles sont les règles ?

 Les loyers sont encadrés dans les communes où le marché de l'immobilier est "tendu".

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[Article mis à jour le 24/03/2016] Lorsqu'un logement est mis en location, pour la première fois ou non, c'est le bailleur qui fixe son loyer. Dans certaines communes, toutefois, la loi prévoit un encadrement des loyers – des limites de prix que le bailleur doit respecter. Explications.

L'encadrement des loyers en cas de remise en location d'un logement

De manière générale, un bailleur peut fixer librement le loyer d'un logement lorsqu'il :

  • met en location un logement pour la première fois,
  • remet en location un logement (après le départ de son ancien locataire).

Dans certaines communes, toutefois, la loi "Alur" sur le logement du 24 mars 2014 limite l'augmentation du loyer dans le cas d'une remise en location. Les communes concernées sont celles où le marché de l'immobilier est particulièrement tendu. Il s'agit des mêmes communes que celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants .

Pour les logements situés dans ces villes, l'augmentation du loyer ne peut pas être plus forte que l'évolution de "l'IRL" ("l'indice de référence des loyers"). Cet indice est calculé par l'INSEE à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation lors des douze derniers mois. Le montant de "l'IRL" est disponible sur le site de l'INSEE .

Exemple : si le dernier IRL publié par l'INSEE est de +0,02%, un bailleur ne peut pas remettre en location un logement se trouvant en zone tendue en augmentant le loyer de plus de 0,02%.

Des exceptions à l'encadrement des loyers

Un bailleur n'a pas besoin de respecter cet encadrement des loyers – quelle que soit la commune du logement – si :

  • il a réalisé des travaux dans le logement depuis le départ du dernier locataire,
  • le loyer précédant était "manifestement sous-évalué" – c'est-à-dire était inférieur aux loyers pratiqués dans le voisinage, pour des logements similaires, d'au moins 30%.
 À Paris, deux dispositifs d'encadrement des loyers se cumulent.

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Un dispositif d'encadrement des loyers supplémentaire pour Paris

Depuis le 1er août 2015, un dispositif supplémentaire s'applique à Paris – le "décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en oeuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers". Ce décret est, lui aussi, une application de la "loi Alur" sur le logement.

Ce décret implique que les bailleurs doivent respecter certaines limites de loyer lors de la remise en location d'un logement ou de sa mise en location pour la première fois :

  • le loyer ne peut pas dépasser de 20% le loyer de référence de la zone géographique correspondante, défini par arrêté préfectoral (voir plus bas),
  • le loyer ne peut pas être inférieur de 30% du loyer de référence.

Le loyer de référence dépend de l'arrondissement dans lequel se trouve le logement, du nombre de pièces de celui-ci, de son époque de construction et du fait qu'il soit meublé ou non.

Pour connaître, selon ces critères, le montant maximum du loyer à respecter, il suffit de consulter le site officiel referidf.com .

Il est prévu que ce dispositif s'étende, à l'avenir, à d'autres villes où le marché immobilier est tendu. Le 23 mars 2016, la ministre du Logement Emmanuelle Cosse a annoncé qu'il serait appliqué à Lille dès fin 2016.

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