Comme une majorité de personnes, j'ai eu recours à un prêt immobilier. Ce dernier est considéré généralement comme un engagement à très long terme. Mais entre temps, ma situation peut changer et évoluer. Par exemple, si je touche une importante somme d'argent, due à un nouvel emploi ou à un héritage, je peux alors m'en servir pour rembourser mon prêt immobilier par anticipation. Il faut tout d'abord savoir que, pour les crédits immobiliers, il existe des conditions de remboursement. Ces dernières sont d'ailleurs fixées par le Code de la consommation (articles L313-47 et R313-25 ). Voici tout ce qu'il faut savoir sur le remboursement d'un prêt immobilier par anticipation et comment procéder.

Quelles conditions pour un remboursement par anticipation ?

Légalement, rien ne m'empêche de rembourser avant la date d'échéance une partie de mon crédit, voire même dans sa totalité. En remboursant tout ou partie du capital que je dois à ma banque, je peux donc éviter de continuer à payer des intérêts pendant la durée restante. L'opération peut être gagnante surtout lorsque les taux d'intérêt sont faibles. Dans le cas d'un remboursement partiel, je peux d'ailleurs choisir la somme que j'affecte à ce remboursement. Mais attention, le remboursement par anticipation n'est pas toujours possible. En effet, certains contrats de prêt peuvent interdire le remboursement anticipé partiel inférieur ou égal à 10 % du montant emprunté initial.

D'autre part, lorsque le contrat autorise bien un remboursement par anticipation, une indemnité à l'établissement prêteur est prévue, appelée "indemnité de remboursement anticipé" (IRA), afin de compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés. Que ce soit pour un prêt obtenu après ou avant le 30 juin 1999, l'indemnité devra respecter les conditions suivantes :

  • Elle ne doit pas dépasser un semestre d'intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt.
  • Elle ne doit jamais dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

En cas de prêt immobilier à taux variable, il faut savoir que l'indemnité peut être majorée des intérêts compensateurs.

Négociations possibles

Il faut noter également que les pénalités ne sont pas fixées par la réglementation. Il s'agit seulement d'un montant maximum que le législateur a fixé. De plus, les indemnités doivent être obligatoirement mentionnées dans le contrat de prêt pour pouvoir être appliquées. Il est d'ailleurs possible et recommandé de négocier les indemnités avec le banquier lorsque je souscris le prêt.

Pour les revoir à la baisse, il faudra le faire dès la signature du contrat, au moment où je signe mon offre de prêt. Ainsi, si j'entretiens une bonne relation avec ma banque, je peux limiter, voire supprimer totalement ces pénalités. Dans le cas où la suppression est acceptée, la banque imposera généralement une durée minimale de remboursement du prêt.

Dans quels cas peut-on bénéficier d'une exonération ?

Dans certaines circonstances, je peux être exonéré de ces indemnités en cas de remboursement anticipé de mon prêt. C'est notamment le cas lorsque j'ai eu recours à un prêt à taux variable et si :

  • le taux est révisable avec une faible variation (supérieur à 2 %),
  • le taux est révisable avec une forte variation (inférieur à 2 %).

Les indemnités de remboursement anticipé sont également exonérées dans les situations suivantes :

  • pour les prêts à taux zéro,
  • pour les prêts employeur,
  • et pour les prêts immobiliers souscrits après le 30 juin 1999, en cas de vente suite à un changement de lieu de travail, un licenciement, une cessation d'activité professionnelle (moi ou mon conjoint) ou encore suite à un décès.

Dans quels cas vaut-il mieux rembourser son prêt par anticipation ?

Cela paraît toujours avantageux de procéder à un remboursement anticipé de son crédit immobilier, dans la mesure où le taux d'intérêt est supérieur au taux d'inflation. Mais cela n'est pas toujours le cas. Pour savoir si cela peut être avantageux, il ne faut pas hésiter à faire une simulation. Il faut alors prendre en compte plusieurs cas de figure :

  • Si le taux d'intérêt est élevé et que la durée du prêt est importante, le remboursement anticipé peut s'avérer très avantageux.
  • En revanche s'il me reste seulement quelques années de crédit à payer, le remboursement anticipé peut s'avérer être une mauvaise idée, surtout si le taux d'intérêt est bas.
  • En fonction du moment où intervient le remboursement de mon prêt (au début ou à la fin), les indemnités n'auront pas le même montant, car les intérêts en début de crédit sont plus importants et le capital restant dû également. Alors qu'à la fin, les intérêts sont moindres et le capital à rembourser est réduit.

Enfin, il faut également tenir compte de la perte du bénéfice de la réduction d'impôt accordée sur les intérêts de mon prêt.