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Propriétaire, j'aimerais louer mon appartement sur le long terme, et non pas de manière saisonnière. Pour cela, il me faudra réaliser un diagnostic technique de l'appartement, ou encore organiser des visites... Voici, dans l'ordre, toutes les démarches que je dois suivre. [mis à jour en décembre 2018]

1. Avant de louer l'appartement, le diagnostic technique

Je ne peux pas mettre mon bien immobilier en location dans n'importe quel état. Il faut que celui-ci soit "décent" (il doit respecter les critères spécifiés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent). Parmi les critères : qu'il ne fasse pas moins de 9m2 et 20m3.

Lors de la signature du contrat avec mon futur locataire, je devrai lui fournir un dossier de diagnostic technique(DDT). Pour réaliser ces diagnostics techniques, je fais appel à des professionnels certifiés. Les organismes de certification listés par le ministère du Développement durable me fourniront leurs coordonnées.

Le DDT doit inclure plusieurs diagnostics, informant le locataire :

  • Des risques d'exposition au plomb du logement,
  • Des risques naturels et technologiques auxquels est éventuellement exposé le bien immobilier,
  • Et des performances énergétiques de celui-ci.

Depuis 2018, mon logement doit aussi être doté d'une étanchéité à l'air suffisante et doit être d'une aération correcte. Ces deux mesures, entrées en vigueur respectivement le 1er janvier et 1er juillet 2018 visent à lutter contre les " passoires énergétiques " les plus alarmantes.

2. Avant de louer, la recherche de locataires

Mon logement est prêt à accueillir un locataire ? Il faut donc à présent le trouver ! Deux possibilités s'offrent à moi : je peux soit faire appel à une agence immobilière, soit, plus contraignant, faire moi-même les recherches, via les réseaux sociaux ou les sites d'annonces.

Une agence immobilière prendra en charge la diffusion de l'annonce, les visites du logement, la sélection du locataire, la gestion des questions administratives et, par la suite, le paiement des loyers. Tout cela, bien sûr, ne sera pas gratuit et pourra même se révéler très coûteux.

Si je souhaite me passer des services d'une agence immobilière, il me faudra diffuser une annonce, sur Internet, dans la presse spécialisée, les journaux locaux gratuits, les sites d'annonces tels que le Bon Coin, ou même des groupes Facebook consacrés à la location d'appartement (il y en a beaucoup).

Dans cette annonce, je ne dois pas oublier d'indiquer :

La classe énergétique du logement (classement de A à G, indiquant si le logement impose une consommation plus ou moins grande d'énergie). Celle-ci est précisée dans le diagnostic de performance énergétique.

3. Avant de louer, l'organisation des visites

Les personnes attirées par mon annonce souhaiteront visiter mon appartement. Sans agence, je dois organiser moi-même ces visites. Celles-ci sont l'occasion de recueillir certains documents auprès des candidats à la location, grâce auxquels je pourrai faire ma sélection tels que la carte d'identité, l'avis d'imposition ou les trois derniers bulletins de salaire.

Mais attention, je ne peux exiger les justificatifs suivants depuis la loi Alur de 2015 :

  • Photographie d'identité (en dehors de la celle du justificatif d'identité),
  • Copie de carte vitale,
  • Contrat de mariage,
  • Copie de relevé bancaire,
  • Attestation de bonne tenue de compte en banque,
  • Dossier médical,
  • Extrait de casier judiciaire.

A noter : il est interdit d'éliminer un candidat à la location pour un motif discriminatoire tel que ses origines, son sexe, son orientation sexuelle, sa confession, ses opinions politiques ou encore son handicap. L'état des lieux se fait généralement le même jour que la signature du bail.

L'état des lieux se fait généralement le même jour que la signature du bail.
L'état des lieux se fait généralement le même jour que la signature du bail.

4. Dernière étape avant de louer un appartement : la signature du bail

Mon locataire choisi, il me reste à réaliser et signer le bail – le contrat de location. Celui-ci doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de personnes concernées : le propriétaire (moi-même), le locataire et les éventuels colocataires et cautions. Si j'ai peur de ne pas faire ce document comme il faut, je peux demander à un notaire de le rédiger– ce qui aura un coût.

Pour la location d'un logement vide, je dois obligatoirement indiquer dans le bail :

  • Mon nom et mon domicile (ou le nom et l'adresse du siège social de mon agence immobilière),
  • Le(s) nom(s) du ou des locataires,
  • La date à laquelle le bail prendra effet, et sa durée,
  • La "consistance" du logement (description du logement et de ses annexes : le nombre de pièces, leur fonction...) et sa "destination" (à quoi sera utilisé le logement),
  • La surface habitable,
  • Les équipements à usage privatif et commun,
  • La nature et le montant des travaux réalisés au cours de la période couverte par le dernier contrat de location,
  • Le montant du loyer, le moyen de le régler et, éventuellement, les règles de révision du loyer,
  • Le montant du dernier loyer payé par le dernier locataire,
  • Le montant du dépôt de garantie, si j'en impose un.
  • Si c'est un logement meublé que je loue, le futur locataire et moi indiquons les informations de notre choix dans le bail (mais il est conseillé d'inclure les données listées ci-dessus).

Dans tous les cas, je dois nécessairement fournir au locataire, en plus du bail, le dossier de diagnostic technique immobilier, plus un inventaire et un état détaillé du mobilier si le logement est meublé.

A noter : je n'oublie pas, par sécurité, d'intégrer une clause résolutoire dans le contrat de location, autorisant la résolution du bail en cas de loyers impayés (dans le respect des contraintes légales à ce sujet).

5. Avant la location, l'état des lieux

Le jour de la remise des clés est aussi le jour de l'état des lieux. Il s'agit document décrivant l'état du logement au moment où s'installe le nouveau locataire, ainsi que les équipements qui s'y trouvent. Le locataire et moi réalisons ensemble ce document, à l'amiable, ou si nous n'arrivons pas à nous mettre d'accord, en présence d'un huissier de justice.

Les règles pour la location saisonnière d'un appartement meublé sont assez peu nombreuses.
Les règles pour la location saisonnière d'un appartement meublé sont assez peu nombreuses.

Location d'un appartement de manière saisonnière

Les règles pour louer mon appartement meublé de manière saisonnière (par exemple via le site Airbnb) ne sont pas aussi contraignantes que pour une location en tant qu'habitation principale. Il est tout de même nécessaire d'établir un contrat de location par écrit, un pour lui et un pour moi. Le contrat peut être conclu à distance : j'envoie au locataire le contrat par la Poste, il le signe et c'est bon !

Dans ce contrat, il faut que j'indique :

  • Le prix et la durée de la location,
  • L'acompte, les arrhes et toutes autres conditions de paiement de la location,
  • Les charges,
  • Les conditions d'annulation du contrat,
  • Plus, éventuellement : le montant de la taxe de séjour et celui du dépôt de garantie, ainsi que le nombre maximum de locataires que j'autorise à séjourner dans mon logement
  • Dernière obligation : je joins au contrat de logement un descriptif, daté et signé, de mon appartement meublé.

Attention cependant : la loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique) qui doit être promulguée fin 2018 renforcera le dispositif d'encadrement des locations de courte durée de type Airbnb. De lourdes sanctions sont prévues, que ce soit à destination des propriétaires ou des sites Internet.

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