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Dossier: Achat, vente, travaux... Tout savoir sur l'immobilier

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Propriétaire d'un appartement, j'aimerais mettre celui-ci en location (et non pas de manière saisonnière). Pour cela, il me faudra réaliser un diagnostic technique de l'appartement, organiser des visites ou encore faire un état des lieux... Voici, dans l'ordre, toutes les démarches que je dois suivre.

1. Je réalise un dossier de diagnostic technique

Je ne peux bien sûr pas mettre mon bien immobilier en location dans n'importe quel état. Il faut impérativement que celui-ci soit "décent" (c'est-à-dire qu'il respecte les critères spécifiés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent).

Par ailleurs, lors de la signature du contrat de location avec mon futur locataire, je devrai lui fournir un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit inclure plusieurs diagnostics, informant le locataire :

  • Des risques d'exposition au plomb du logement,
  • Des risques naturels et technologiques auxquels est éventuellement exposé le bien immobilier,
  • Et des performances énergétiques de celui-ci.

Pour réaliser ces diagnostics techniques, je fais appel à des professionnels certifiés. Les organismes de certification listés par le ministère du Développement durable me fourniront leurs coordonnées.

2. Je lance mes recherches de locataires

Mon logement est prêt à accueillir un locataire ? Il faut donc à présent le trouver !

Deux possibilités s'offrent à moi : je fais appel à une agence immobilière, ou j'effectue moi-même les recherches.

Une agence immobilière prendra en charge la diffusion de l'annonce, les visites du logement, la sélection du locataire, la gestion des questions administratives et, par la suite, le paiement des loyers. Tout cela, bien sûr, ne sera pas gratuit pour moi.

Si je souhaite me passer des services d'une agence immobilière, il me faudra diffuser une annonce, sur Internet, dans la presse spécialisée ou encore dans les journaux locaux gratuits.

J'indique dans cette annonce :

  • Une description du logement,
  • Le montant du loyer que je souhaite faire payer,
  • Le montant de la provision pour charges (le paiement mensuel, par anticipation, des charges locatives),
  • La classe énergétique du logement (classement de A à G, indiquant si le logement impose une consommation plus ou moins grande d'énergie). Celle-ci est précisée dans le diagnostic de performance énergétique.

3. J'organise les visites du logement et je sélectionne mon locataire

Avant de confirmer leur choix, les personnes attirées par mon annonce souhaiteront visiter mon appartement.

Sans agence, je dois organiser moi-même ces visites. Celles-ci sont l'occasion de recueillir certains documents auprès des candidats à la location, grâce auxquels je pourrai faire ma sélection : contrats de travail, avis d'imposition, bulletins de salaires des derniers mois ou encore justificatifs d'identité.

Mais attention, je ne peux exiger les justificatifs suivants :

  • Photographie d'identité (en dehors de la celle du justificatif d'identité),
  • Copie de carte vitale,
  • Contrat de mariage,
  • Copie de relevé bancaire,
  • Attestation de bonne tenue de compte en banque,
  • Dossier médical,
  • Extrait de casier judiciaire.

A noter : il est interdit d'éliminer un candidat à la location pour un motif discriminatoire tel que ses origines, son sexe, son orientation sexuelle, sa confession, ses opinions politiques ou encore son handicap.

L'état des lieux se fait généralement le même jour que la signature du bail.
L'état des lieux se fait généralement le même jour que la signature du bail.

4. Je signe le bail

Mon locataire choisi, il me reste à réaliser et signer le bail – le contrat de location. Celui-ci doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de personnes concernées : le propriétaire (moi-même), le locataire et les éventuels colocataires et cautions. Si j'ai peur de ne pas faire ce document comme il faut, je peux demander à un notaire de le rédiger – ce qui aura un coût.

Pour la location d'un logement vide, je dois obligatoirement indiquer dans le bail :

  • Mon nom et mon domicile (ou le nom et l'adresse du siège social de mon agence immobilière),
  • Le(s) nom(s) du ou des locataires,
  • La date à laquelle le bail prendra effet, et sa durée,
  • La "consistance" du logement (description du logement et de ses annexes : le nombre de pièces, leur fonction...) et sa "destination" (à quoi sera utilisé le logement),
  • La surface habitable,
  • Les équipements à usage privatif et commun,
  • La nature et le montant des travaux réalisés au cours de la période couverte par le dernier contrat de location,
  • Le montant du loyer, le moyen de le régler et, éventuellement, les règles de révision du loyer,
  • Le montant du dernier loyer payé par le dernier locataire,
  • Le montant du dépôt de garantie, si j'en impose un.

Si c'est un logement meublé que je loue, le futur locataire et moi indiquons les informations de notre choix dans le bail (mais il est conseillé d'inclure les données listées ci-dessus).

Dans tous les cas, je dois nécessairement fournir au locataire, en plus du bail, le dossier de diagnostic technique immobilier, plus un inventaire et un état détaillé du mobilier si le logement est meublé.

A noter : je n'oublie pas, par sécurité, d'intégrer une clause résolutoire dans le contrat de location, autorisant la résolution du bail en cas de loyers impayés (dans le respect des contraintes légales à ce sujet).

5. Je réalise l'état des lieux

Le jour de la remise des clés (donc, a priori, le jour de la signature du bail) doit également être fait un état des lieux.

L'état des lieux est un document décrivant l'état du logement au moment où s'installe le nouveau locataire, ainsi que les équipements qui s'y trouvent. Le locataire et moi réalisons ensemble ce document, à l'amiable, ou si nous n'arrivons pas à nous mettre d'accord, en présence d'un huissier de justice.

Les règles pour la location saisonnière d'un appartement meublé sont assez peu nombreuses.
Les règles pour la location saisonnière d'un appartement meublé sont assez peu nombreuses.

Cas particulier : la location saisonnière

Les règles pour louer mon appartement meublé de manière saisonnière (par exemple via le site Airbnb) ne sont pas aussi contraignantes que pour une location en tant qu'habitation principale.

Il est tout de même nécessaire d'établir un contrat de location par écrit.

Le particulier à qui je loue mon appartement et moi-même devons signer le contrat de location en deux exemplaires – un pour lui et un pour moi. Le contrat peut être conclu à distance : j'envoie au locataire le contrat par la Poste, il le signe et c'est bon !

Dans ce contrat, il faut que j'indique :

  • Le prix et la durée de la location,
  • L'acompte, les arrhes et toutes autres conditions de paiement de la location,
  • Les charges,
  • Les conditions d'annulation du contrat,
  • Plus, éventuellement : le montant de la taxe de séjour et celui du dépôt de garantie, ainsi que le nombre maximum de locataires que j'autorise à séjourner dans mon logement.

Dernière obligation : je joins au contrat de logement un descriptif, daté et signé, de mon appartement meublé.

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