Préalablement, il faut vérifier la nature du bail régularisé entre le propriétaire et son locataire étudiant.

Cas du bail meublé étudiant

La loi Borloo de 2005 prévoit le "bail meublé étudiant". Le propriétaire d'une chambre meublée à la possibilité de réduire la durée d'une location meublée destinée à un étudiant à neuf mois non renouvelable. Le futur locataire doit prouver son statut d'étudiant en fournissant une attestation au propriétaire.

Dans ce cas, le contrat prend automatiquement fin à la date prévue au contrat, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. De sorte que pour continuer à louer le logement, l'étudiant preneur devra signer un nouveau bail à l'expiration du premier.

Le propriétaire a toutefois intérêt à rappeler par écrit au locataire au moins un mois avant la date d'expiration du contrat la date d'échéance du bail, et qu'au terme dudit bail il devra quitter les lieux. Cela permet d'éviter tout risque de contentieux sur la date de libération des lieux.

Cas du bail d'habitation non meublé issu de la loi du 6 juillet 1989

En matière de bail d'habitation non meublé, les congés délivrés par les propriétaires sont encadrés par la loi quant aux motifs et quant à la forme du congé. En toute hypothèse, la notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail.

La forme et la date du congé

Le congé doit être adressé au locataire par courrier recommandé avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

La notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail.

Motifs du congé :

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :

  • Reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche

Peuvent uniquement bénéficier de la reprise : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou descendants, les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un Pacs.

Le courrier adressé au locataire doit préciser : le motif du congé, les noms et adresses du ou des bénéficiaires, et, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que justifier le caractère réel et sérieux de la reprise.

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

  • Vente du logement loué

La lettre de congé adressée au locataire doit indiquer le prix de vente et le mode de paiement (prix payable comptant, à terme, fractionné) et doit décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.

À compter de la date de réception du congé, le locataire a deux mois pour notifier sa décision d'acheter ou de renoncer à la vente.

Le silence gardé par le locataire est considéré comme un refus d'acheter. Ce dernier devra quitter les lieux à échéance du droit au bail.

Si le locataire préempte, il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception et au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.

Puis, court un nouveau délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de la réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.

Existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail

Le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux (à titre d'exemples de motifs légitimes et sérieux : troubles de voisinage, ou retards répétés du paiement du loyer)

La lettre doit préciser le motif légitime et sérieux qui entraîne le non renouvellement du bail.

Cas du bail d'habitation meublé issu de la loi du 6 juillet 1989

Motifs du congé

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer son locataire avec un préavis d'au moins trois mois avant l'expiration du bail et, à peine de nullité, motiver son refus de renouvellement du bail :

  • soit par sa décision de reprendre,
  • soit par sa décision de vendre le logement,
  • soit par un motif légitime et sérieux.

Comme en matière de location vide, les motifs de congé sont les mêmes, avec une différence toutefois : le congé pour vendre n'ouvre pas de droit de préemption au locataire comme c'est le cas en matière de location vide.

Forme du congé

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier au moins trois mois avant l'expiration du bail et, à peine de nullité, motiver son refus de renouvellement du bail.

Quant aux effets du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué à l'expiration du délai de préavis.