Avec ou sans transfert de crédit ?

Commençons par détailler ce qu'il se passe lorsqu'une famille cherche à acheter un logement. A moins d'avoir un apport suffisant pour payer la totalité du montant du logement, elle a toutes les chances de se retrouver devant le banquier pour demander un crédit immobilier. Seul problème : les emprunteurs ont déjà un prêt immobilier. Ils ont dû emprunter pour acheter leur précédent appartement qu'ils viennent de quitter pour déménager. Et les mensualités continuent à tomber pour rembourser ce premier emprunt ! Pas facile de défendre un second dossier dans ces conditions. Et si les acheteurs doivent solder leur précédent crédit, ils devront sans doute payer des indemnités de remboursement anticipé.

Pourtant, la solution se trouve peut-être dans leur contrat de prêt signé lors du premier crédit. Une clause sur le transfert de crédit peut être incluse dans certains accords. Ce n'est pas une obligation mais il suffit de poser la question à son banquier.

En clair, au moment de demander un second crédit, le solde du premier emprunt qu'il reste à rembourser peut être fléché vers le nouveau projet. En clair, si la somme que je dois emprunter est égale au montant qu'il me reste à rembourser, je peux considérer que mon crédit pourra m'être accordé sans rien emprunter de plus ! Au passage, je peux faire valoir un apport important si j'ai revendu mon premier bien immobilier.

Avantages d'un transfert de crédit

En plus de faciliter la demande d'emprunt – s'il reste de l'argent sur le précédent prêt, il est déplacé sur le nouveau crédit – le transfert de crédit permet de diminuer les frais annexes. Dans une brochure sur le sujet publiée en juin 2009, l'Agence nationale pour l'information sur le logement cible ces coûts supplémentaires qui accompagnent bien souvent une demande de prêt immobilier :

  • "Indemnité de remboursement anticipé du prêt en cours." En utilisant un transfert de crédit, il n'y a pas à solder l'emprunt précédent puisque la somme restant à rembourser est réutilisée,
  • "Frais de mise en place (ou frais de dossier) du nouveau prêt." Ils ne seront sans doute pas totalement annulés mais au moins réduits. L'ouverture d'un nouveau contrat de prêt demande quand même des opérations du banquier !

Par contre, les frais liés à la garantie du crédit seront maintenus. Dans le cas d'une hypothèque, l'emprunteur devra payer la mainlevée pour libérer le logement. Et quoi qu'il arrive, la banque exigera de réétudier les conditions de la caution ou du dépôt de garantie sur le nouveau prêt.

L'autre avantage concerne les conditions financières du crédit transféré. Si j'ai profité d'une période de taux bas pour contracter mon premier emprunt (celui que je n'ai pas fini de rembourser et que je vais "flécher" vers mon nouvel achat), je garderai les mêmes modalités pour mon second crédit. Quelle que soit la situation du marché immobilier et des taux ! Le transfert de crédit est donc particulièrement intéressant lorsque les taux ont augmenté entre mes deux achats. A l'inverse, mieux vaut rembourser par anticipation – attention aux frais ! - et contracter un autre contrat si les taux ont baissé.

Dernier avantage pour se laisser séduire par le transfert de crédit : l'argent restant au titre d'un emprunt précédent peut servir à l'acheteur de mon bien. Si je vends mon logement sans en acheter un autre – parce que je pars en maison de retraite ou que je m' expatrie, par exemple – je peux demander à mon banquier de flécher mon solde au profit de l'acquéreur de mon bien. En clair, c'est lui qui bénéficie des conditions financières avantageuses et qui a moins de travail pour rassembler l'argent nécessaire à son achat. En tant que vendeur, je solde mon crédit sans payer de pénalités de remboursement anticipé et je facilite la cession de mon logement.