Qu'est-ce que l'usufruit ?

Le droit de propriété qu'une personne exerce sur un bien lui appartenant peut être démembré. Il se divise alors en nue-propriété et en usufruit.

La nue-propriété est le droit de disposer du bien.

L'usufruit signifie le droit de se servir d'un bien et d'en tirer des revenus, sans en être propriétaire. Celui qui jouit de l'usufruit s'appelle... l'usufruitier ! En clair, si je suis usufruitier d'un logement, je peux choisir d'y habiter, ou d'en percevoir les loyers, mais je n'ai pas le droit de le vendre ni d'en faire don. On devient en général usufruitier par le biais d'une succession. Par exemple, dans un couple avec enfants, je bénéficierai d'un droit d'usufruit sur le patrimoine de mon conjoint, tandis que mes enfants en détiendront la nue-propriété.

Des droits... et des obligations

En tant qu'usufruitier d'un appartement ou d'une maison, je peux donc y habiter ou le louer en choisissant le locataire et en fixant le montant du loyer à ma guise. Mais je suis aussi tenu de me comporter "en bon père de famille". Ce qui signifie que je dois me montrer soigneux et attentif, et que je suis responsable de l'entretien courant du bien.

Cet entretien comprend le changement de la chaudière, la réfection des peintures ou encore le ravalement des façades... des travaux qui peuvent coûter cher. Tous les gros travaux (comme la réparation d'un mur porteur ou de la toiture) sont en revanche à la charge du nu-propriétaire (article 605 du Code civil). Mais en tant qu'usufruitier, je ne peux pas contraindre ce dernier à effectuer ses travaux... Attention aux litiges !

L'usufruit ne concerne pas toujours des biens immobiliers. Il peut aussi s'agir de valeurs mobilières, comme par exemple un portefeuille d'actions ou un compte bancaire. Dans ce cas, je ne peux toucher en tant qu'usufruitier que les intérêts des comptes en question. Là encore, attention aux désaccords avec le nu-propriétaire puisque nous devons nous mettre d'accord pour gérer les placements.

Attention à l'ISF

C'est surtout si je dispose d'un patrimoine important que l'usufruit peut se révéler gênant. En effet, c'est l'usufruitier, et non le nu-propriétaire, qui doit déclarer la valeur des biens à l'administration fiscale. Les biens pour lesquels je jouis de l'usufruit peuvent donc me faire risquer de dépasser le seuil de l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Cette problématique ne me concerne toutefois que dans le cas où je suis (vraiment) très fortuné : mon patrimoine net taxable doit être supérieur à 1,3 million d'euros pour être assujetti à l'ISF...